Luật sư tư vấn luật trực tuyến miễn phí qua tổng đài: 1900.6568
1. Bản vẽ hoàn công là gì?
Theo Hướng dẫn số 141/HD-SXD ngày 11 tháng 3 năm 2008 của Tỉnh Điện Biên có giải thích thuật ngữ bản vẽ hoàn công như sau:
+ Bản vẽ hoàn công là bản vẽ bộ phận công trình, công trình xây dựng hoàn thành, trong đó thể hiện kích thước thực tế so với kích thước thiết kế, được lập trên cơ sở bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt. Bản vẽ hoàn công là các bản vẽ ghi chép lại tất cả những chi tiết của hạng mục, công trình thực tế đã thực hiện.
+ Bản vẽ hoàn công là bản vẽ phản ánh kết quả thực tế thi công xây lắp do nhà thầu xây lắp lập trên cơ sở thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt và kết quả đo kiểm các sản phẩm xây lắp đã thực hiện tại hiện trường được Chủ đầu tư xác nhận.
+ Bản vẽ hoàn công là cơ sở để thực hiện bảo hành bảo trì công trình, là cơ sở để sửa chữa và cải tạo sau này: sửa chữa điện, nước ngầm, sửa chữa thay thế một chi tiết bộ phận công trình.
Xem thêm: Thủ tục, hồ sơ hoàn công công trình xây dựng mới nhất
2. Bản vẽ hoàn công có khác bản vẽ thiết kế không?
Bản vẽ hoàn công thành lập dựa trên cơ sở bản vẽ thiết kế thi công
Theo quy định của Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30 tháng 10 năm 2015 khi hoàn công bạn thực hiện như sau:
1) Giấy phép xây dựng.
2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
Xem thêm: Xử phạt hành vi xây dựng nhà ở không đúng với bản vẽ thiết kế
3. Thủ tục hoàn công khi xây dựng nhà ở:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi có mảnh đất sổ đỏ và đã có giấy phép xây dựng nhà ở. Khi xây nhà, nghe nói phải hợp đồng xây dựng. Sau khi xây xong tôi phải làm thủ tục gì? Các khoản thuế, lệ phí phải nộp và nộp ở đâu?
Luật sư tư vấn
Thứ nhất, hiện bạn muốn xây dựng thì cần phải liên hệ đơn vị có đăng ký hoạt động thi công xây dựng công trình, có đủ năng lực hoạt động thi công xây dựng công trình tương ứng với loại, cấp công trình để ký hợp đồng thi công xây dựng nhà.
Thứ hai, sau khi xây dựng nhà:
Bạn cần làm thủ tục xin biên bản hoàn thành công trình (gọi là biên bản hoàn công). Lệ phí lập bản vẽ phụ thuộc vào từng đơn vị thực hiện (thường là 10.000 – 15.000 đồng/m2 sàn xây dựng).
Khi đã có biên bản hoàn công, bạn liên hệ Chi cục Thuế của quận, nơi có căn nhà mới được xây để làm thủ tục khai và nộp lệ phí trước bạ phần nhà xây dựng mới, mức thu lệ phí trước bạ là 1% trên tổng giá trị nhà.
Ví dụ: nhà bạn xây dựng 3 tầng, diện tích mỗi tầng là 100 m2, giá thành là 1,2 triệu đồng/m2. Như vậy diện tích sàn xây dựng toàn bộ căn nhà là 100 m2 x 3 tầng = 300 m2.
– Chi phí lập bản vẽ hoàn công là 300 m2 x 10.000 đồng = 3 triệu đồng.
– Lệ phí trước bạ phần xây dựng mới sẽ là 300 m2 x 1,2 triệu đồng/m2 xây dựng x 1% = 3,6 triệu đồng.
Sau khi hoàn thành các thủ tục trên nếu có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định, bạn liên hệ UBND quận nơi căn nhà toạ lạc để làm thủ tục cấp đổi.
Xem thêm: Vi phạm quy định về lập thiết kế, dự toán xây dựng công trình
4. Không chuyển nhượng đất được do chưa làm thủ tục hoàn công:
Tóm tắt câu hỏi:
Tôi mới mua một mảnh đất tại huyện Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh. Trên đất hiện nay đã có tài sản hiện hữu là ngôi nhà 2 tầng xây từ năm 2015. Tôi đã có hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại văn phòng công chứng, tuy nhiên khi làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND huyện Nhà Bè trả hồ sơ vì tôi chưa làm thủ tục hoàn công như vậy có đúng không? Nếu làm thủ tục hoàn công thì làm như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Nếu hiện nay trên đất nhà chị có nhà mà chủ nhà cũ chưa làm thủ tục hoàn công để cập nhật tài sản trên đất thì UBND cấp huyện trả lại hồ sơ là đúng quy định bởi theo quy định tại Thông tư 10/2014/TT-BXD, cá nhân phải làm thủ tục hoàn công sau đó cập nhật tài sản hiện hữu trên đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.
* Hồ sơ hoàn công gồm giấy tờ sau:
– Giấy phép xây dựng;
– Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng;
– Kết quả khảo sát xây dựng;
– Kết quả thẩm tra thiết kế;
– Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công;
– Bản vẽ hoàn công;
– Danh mục vật liệu, cấu kiện, thiết bị có nguồn gốc, xuất xứ;
– Kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có);
– Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về: An toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy, điều hòa không khí trung tâm;
– Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà ở đưa vào sử dụng của chủ nhà.
* Nơi nộp hồ sơ hoàn công xây dựng:
– Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính TP do UBND TP qui định.
– Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện. Nhà ở riêng lẻ (dưới đây viết tắt là nhà ở) được quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư 10/2014/TT-BXD là công trình được xây dựng trên diện tích khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.
– Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.
– UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có qui hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
Xem thêm: Làm sân có mái che có bắt buộc xin phép xây dựng không?
5. Khi nào phải tiến hành thủ tục hoàn công?
Tóm tắt câu hỏi:
Con tôi đứng tên chủ quyền hợp pháp một lô đất tại Quận Thủ Đức TP Hồ chí Minh và có hợp đồng với một công ty xây dựng có giấy phép kinh doanh cũng tọa lạc tại Quận Thủ Đức theo hình thức khoán công trình. Tổ chi phí theo HĐ là 1.100.000 đồng (Một tỷ mốt). Tôi muốn hỏi là theo qui định của pháp luật, khi công trình hoàn tất và con tôi muốn tiến hành làm thủ tục hoàn công cho căn nhà thì cần lưu ý những gì và số tiền thuế phải nộp là bao nhiêu.?
Luật sư tư vấn:
Tại khoản 2 Điều 89Luật xây dựng 2014 thì các công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:
“- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;
– Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;
– Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;
– Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;
– Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;
– Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;
– Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
– Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
– Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;”
Như vậy, nếu nhà ở của anh thuộc các trường hợp trên thì không phải xin giấy phép xây dựng và không cần làm thủ tục hoàn công nhà ở. nếu nhà của anh thuộc trường hợp khác thì phải xin giấy phép xây dựng và thực hiện thủ tục hoàn công.
Thủ tục, hồ sơ hoàn công xây dựng.
Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công (thủ tục hoàn công xây dựng) bao gồm:
– Giấy báo kiểm tra công trình hoàn thành theo mẫu (1 bản chính).
– Giấy xin phép xây dựng nhà ở (1 bản sao y có chứng thực sao y), kèm theo bản vẽ thiết kế xây dựng nhà (1 bản sao không cần chứng thực sao y).
– Bản vẽ hiện trạng hoàn công (2 bản chính).
– Bản hợp đồng thi công với đơn vị có giấy phép hành nghề (1 bản sao) kèm 1 bản sao giấy phép hành nghề của đơn vị thi công (có thị thực sao y). Hoặc biên lai thu thuế xây dựng.
Nơi nộp hồ sơ hoàn công xây dựng:
– Tại Sở Xây dựng: đối với những công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp 1, công trình tôn giáo, di tích lịch sử, miếu đình, tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng, công trình trên các tuyến, trục đường chính TP do UBND TP qui định.
– Tại UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện.
– Ban quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, chế xuất, khu công nghệ cao: tất cả trường hợp xây dựng mới, công trình xây dựng tạm, sửa chữa cải tạo mà theo qui định phải xin giấy phép xây dựng trên phạm vi ranh giới khu đô thị, chế xuất, công nghiệp đó.
– UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.
Về các loại thuế khi hoàn công nhà ở
Căn cứ theo Nghị định 45/2011/NĐ-CP (được sửa đổi một phần bằng Nghị định 23/2013/NĐ-CP) tại Khoản 11 Điều 4 quy định:
“ Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ
11. Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ.”
Như vậy, trường hợp của bạn là xây dựng nhà ở riêng lẻ thì khi hoàn công không phải chịu lệ phí trước bạ Khi hoàn công chỉ phát sinh thuế xây dựng cơ bản, thuế này chi cục thuế sẽ thu của nhà thầu xây dựng nhà cho bạn. Tuy nhiên nếu bạn thuê những nhà thầu riêng lẻ, tư nhân không đăng ký kinh doanh, hoặc tự xây dựng thì cơ quan thuế sẽ thu trực tiếp của bạn.
Như có nói ở trên, cơ quan thuế sẽ thu thuế xây dựng cơ bản, thực tế bao gồm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp của Công ty thầu xây dựng. Và thuế này sẽ thu căn cứ theo hợp đồng xây nhà (có 2 dạng): HĐ có bao thầu nguyên vật liệu hoặc HĐ không bao thầu nguyên vật liệu ( HĐ chi phí nhân công).Nếu bạn đã ký HĐ với pháp nhân thì yêu cầu họ xuất hóa đơn xây dựng cho bạn là đủ. Trường hợp nhà thầu khi ký HĐ thỏa thuận bạn nộp thuế thì bạn mua hóa đơn chi phí nhân công tại chi cục thuế và nộp thay cho nhà thầu.
