Giá rumor là gì? Giá bán và giá rumor khác nhau như thế nào? Đây là một vấn đề được rất nhiều bạn nhân viên kinh doanh bất động sản quan tâm, đặc biệt là những bạn mới vào nghề. Qua bài viết này, mình sẽ chia sẻ cho các bạn một cách dễ hiểu nhất.
Giá bán bất động sản
GIÁ BÁN = GIÁ THÀNH + MỨC LỢI NHUẬN (Lợi nhuận mong muốn từ chủ đầu tư)
Trong đó: Giá thành = Giá đất + Giá nhà (tổng tất cả chi phí đầu tư dự án)
- Về giá đất: đất đai không có giá thành sản xuất. Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác và sử dụng, lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị càng cao. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả của đất đai” thường được gọi là giá đất.
- Giá nhà: được tính bằng các chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công để xây dựng lên một công trình hay một dự án.
Giá rumor là gì?
GIÁ RUMOR = GIÁ TIN ĐỒN (Rumor /ˈrumər/ trong tiếng anh có nghĩa là tin đồn, lời đồn, tiếng đồn. Tức là giá dự kiến, không chính thức vì tin đồn có thể đúng hoặc sai, có thể cao hoặc thấp).
Vấn đề đặt ra: Tại sao họ không áp luôn một mức giá ví dụ là 18 triệu/m2 cho dự án Tân Đô ở Đức Hòa, rồi cho sales báo khách, khách ưng thì cọc thu tiền luôn. Chạy giá rumor làm gì cho mất công?
Cái này nó liên quan đến một số vấn đề, đầu tiên là nghệ thuật bán hàng, nghệ thuật chốt sale và thứ 2 quan trọng nhất là chủ đầu tư muốn đo lường thị trường.
- Nghệ thuật bán hàng: Thường chạy giá rumor thì chủ đầu tư sẽ không nhận cọc ngay mà chỉ nhận giữ chỗ 50 triệu hoặc 100 triệu, điển hình như dự án đất nền Khu dân cư Tân Đức (có hoàn lại, đến ngày mở bán khách ưng thì chuyển qua cọc, không ưng thì có thể rút tiền lại), điều này sẽ làm cho tâm lý khách hàng dễ bỏ tiền ra giữ chỗ hơn là bỏ tiền ra đặt cọc, vì cọc không mua thì mất. Sau đó sẽ có một buổi mở bán tập trung tại một trung tâm hội nghị nào đó, đây là yếu tố then chốt. Buổi mở bán này có rất nhiều khách hàng, đôi khi cũng có chim mồi (khách hàng giả cọc để tạo hiệu ứng), trong một trung tâm hội nghị sang trọng, có người boot chương trình rất hay cộng thêm tiếng nhạc nên sẽ rất dễ để cảm xúc chi phối. Sales chốt cọc sẽ dễ dàng hơn bao giờ hết.
- Đo lường thị trường: Thông thường khi làm giá cho sản phẩm bất động sản, chủ đầu tư sẽ có mức giá lợi nhuận tối thiểu và lợi nhuận tối đa. Nếu thị trường biến động, sản phẩm không được đón nhận thì mức giá lợi nhuận tối thiểu sẽ được áp dụng (lỗ thì không chủ đầu tư nào làm), thị trường tốt thì mức giá lợi nhuận tối đa sẽ được áp dụng.
Tổng kết giá bán và giá rumor
Vì vậy, giá rumor thường là giá trung bình của giá tối thiểu (hay còn gọi là giá sàn) và giá tối đa (giá trần). Nếu đưa ra giá rumor mà thị trường đón nhận ào ào thì chắc chắn rằng ngày mở bán giá bán sẽ cao hơn giá rumor. Nếu không được đón nhận thì ngược lại, giá bán sẽ thấp hơn giá rumor nhưng chắc chắn sẽ không thấp hơn giá tối thiểu.
Nếu dự án có 2-3 đợt mở bán thì giá rumor sẽ phụ thuộc vào chủ đầu tư, thường thì những đợt sau sẽ cao hơn đợt đầu từ 3-5% thậm chí từ 5-10% để tạo tâm lý cho khách hàng, người mua trước sẽ có lợi hơn người mua sau. Còn người mua trước thì có thêm niềm tin với sản phẩm, với chủ đầu tư, vì mình mới mua được mấy tuần mà đã có lời.
⇒ Tóm lại: Chủ đầu tư chạy “giá rumor” cho sản phẩm bất động sản mục đích chủ yếu để xem phản ứng của thị trường như thến nào, từ đó định hình về giá cho sản phẩm và thúc đẩy truyền thông.
Nguyễn Hoành
